房东可任意涨租吗？加州、纽约州、新泽西州有规范

没有租客希望收到房东涨房租通知，尤其是当他们正遭逢不幸时。无数加州居民因野火而失去家园后，关于房东哄抬房租的指控开始流传；纽约市租金评议会日前初步通过的调涨方案，最高拟涨7.75%，也引来数百名租客集会抗议。

在全美各地租金持续创新高之际，房地产网站Realtor探讨这些令人心寒的租金上涨情况，以及加州、纽约、新泽西州等主要市场房东的合法上涨租金幅度。

加州房东可涨多少租金？

加州州租金管制法律「2019年租客保护法」（AB 1482）是全美最严格的法律之一。根据加州司法部网站，该法律规定，15年以上的建筑物每年租金涨幅不得超过5%加上通膨。

然而，圣荷西民主党议员艾许·卡拉（Ash Kalra）于去年提出AB 1157法案，企图扩大租金管制范围。该法案于今年4月通过，对AB 1482进行修订，将租金涨幅上限降至2%加上通膨（总额不超过5%），并取消对独栋住宅、公寓的租金管制豁免，使该州的租金与驱逐管制措施永久生效。

加州并透过公平就业与住房部执行严格的公平住房法律，这些法律超越联邦标准，涵盖更多受保护群体，如性取向、性别认同和收入来源。

在野火等灾难后需求激增时，房东大幅上涨租金在加州被视为非法。州总检察长罗伯·邦塔（Rob Bonta）对试图发灾难财的房东发出严厉警告。他表示，一些企业与房东大幅提高租金，这是「哄抬物价」、是非法的；他们不能这么做，这属于犯罪行为，最高可判处一年刑期并处以罚款。

纽约房东可涨多少租金？

在纽约市及周边地区租屋时，确认是否属「租金稳定」（rent-stabilized）房十分重要，因为根据「住宅租户权利指南」，规则有所不同。

如果签署的是非租金管制租赁合约，房东无义务续签合约，在涨租上有更大弹性。在此情况下，如果房东计划将租金上调5%以上，必须在合约到期前60天通知（若租客已住满一年），或提前90天通知（若租客已住两年以上）。

至于「租金稳定」房，若属于第8节（即住房选择券计划），家庭支付租金不得超过其调整后月收入的40%，代表租金上涨的唯一理由是租客年收入增加。

根据2023年纽约市房屋空置调查（NYCHVS），约有24万20间租金管制公寓与96万600间租金稳定公寓。

去年租金评议会提议将一年期租约的涨幅上调至4.75%，适用于2024年10月1日及之后签约的租金稳定公寓，有效期至今年9月30日。此外，2019年「住房稳定与租户保护法」限制了许多对房东有利的漏洞，如限制押金、限制租金上涨以及提供更大的驱逐保护。

新泽西房东可涨多少租金？

虽然新泽西州没有全州适用的租金管制法律，但包括泽西市和纽华克在内、超过100个市镇已制定了地方性法规。

例如在纽华克，无论租户变动、房东所有权变更或房屋空置情况如何，租金涨幅在12个月内不得超过4%。然而在租金管制条例批准涨租前，租客仍保有挑战所收取租金合法性的权利；这些租金管制通常适用于老旧建筑，不包括新建建筑和房东自住的多户住宅。

此外，新泽西州的「反歧视法」是全美最严格的法律之一，禁止基于合法收入来源、家庭状况和性取向等多种因素的住房歧视。