郭凤丽律师谈「房屋状况告知声明」提醒首次购屋者应注意事项

有著20多年承办客户房地产过户经验，专精房地产买卖和商业交易的郭氏联合律师楼，针对纽约州「房屋状况告知声明」法律以及影响，提出说明，供打算买卖房产的侨胞参考。

根据纽约州自2024年起生效的法律，在纽约州进行房产交易的一到四家庭的住房，卖方须向买方提供「房屋状况告知声明」，以确保买卖双方在明确房屋状况的前提下公平的协商买卖合同和进行房产交易。

房屋状况告知声明包括56个问题，涉及房屋的历史，屋主和居住记录，以及房屋的结构，系统和环境问题，要求卖方根据实际所知如实回答问题。卖方可根据自己的实际所知选择回答「是」，「不是」，「不知道」或者「不适用」。其中可以免除提供房屋状况告知声明的房产包括：合作公寓(CO-OP)，康斗(Condo)，商业地产或者五家庭以上的多家庭房产。如果屋主是经由遗产，信托或者法拍房等取得，也可以免除提供房屋状况告知声明。

值得注意的是，房屋状况告知声明并不能取代买方聘请验屋师做全面的验房检查和报告，也并不禁止卖方对交易房产以所见即所得（AS IS）的状况出售。卖方只负责如实回答房屋状况告知声明中的所有问题，确保买方在了解房屋状况声明中的资讯前提下，做出决定是否签署合同进一步进行交易。对于卖方在房屋状况告知声明中的虚假和不实回答，买方有权追究卖方由此造成的损失和法律责任。

另外，郭凤丽律师提醒首次购屋者，对于需要银行贷款或买COOP的买方，首先要确保把购房资金及时转到买方的银行帐户。因为如果先签了合同之后再转帐，有可能会耽误银行审批贷款的速度或是COOP董事会审核批准COOP申请的速度。如果买方签订合同后，自己的资金无法及时到帐，不但影响过户的速度，严重的还会造成买方违约以至失去合同订金。如果购买的是一家庭、两家庭或三家庭的房屋，买方一般会在签订合同前请验屋师做好验屋报告，以确保明白房屋的状况。如果是购买CONDO或COOP，买方律师还需查阅审核CONDO或COOP的OFFERING PLAN和财务报告。如果确认好上述资金和房产检验都没有问题的话，就应及时进行签订买卖合同步骤。需要注意的是，卖方律师发出的合同草稿本身并不具有法律约束力，只有等买方先签订合同并支付合同订金，合同才正式生效并具有法律约束力。在银行贷款成功批准和产权调查确认没有问题后，就可以约好过户的最后步骤。买方应该注意提前和经纪或者屋主约好做过户前的检查。买方还要注意按照律师的指示，提前到银行准备好银行本票或者现金支票到过户时支付给卖方。最后，过户时，买方和卖方都要记得带政府签发的身份证件比如驾照、护照或绿卡，而且一定要确认是没有过期的。

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